La receta que conoce la ciudad de Medellín y que logró su renovación y mejora continua para dotar, cada vez más, de bienestar a sus habitantes

Calcular la plusvalía: un paso pequeño que promete un cambio radical en las ciudades costarricenses

La ciudad de Medellín logró una transformación radical en tres décadas y hoy es resultado de una visión de futuro común entre la diversidad de sectores que la conforman.  Foto: Archivo OCI.
 

En tres décadas, la ciudad más violenta del mundo logró convertirse en la más turística de Colombia, por encima de la popular Cartagena y lucir un impecable servicio público, que conquistó las montañas y sus barriadas, pero;  ¿cómo lo hicieron?

El proyecto de acción social de la Escuela de Economía, denominado Observatorio Inmobiliario del GAM, está produciendo información sobre el valor del suelo y la dinámica inmobiliaria en Costa Rica, además, asesora en diseño y evaluación de políticas de gestión y financiación de suelo urbano; una iniciativa desde la cual se trata de replicar el éxito de Medellín.

El proyecto es coordinado por la investigadora y docente M. Sc. Marcela Román Forastelli, quien trabaja desde septiembre del 2024 en un diálogo con la Municipalidad de San José para intercambiar conocimientos, información y análisis sobre los principales problemas urbanos que enfrenta la ciudad capital y las alternativas para hacerles frente.

“Cada vez que el Estado actúa sobre cualquier lugar del territorio, allí cambia el valor de la tierra", explica Román, al advertir el ciclo de valorización del suelo que conoce muy bien el sector privado, aún no es bien aprovechado por el sector público, a favor de la planificación urbana.

Mientras el centro de la ciudad capital se despuebla, la mancha urbana se expande hacia sus límites externos encareciendo la inversión pública necesaria para dotar a esas nuevas áreas urbanizadas de los servicios púbicos que requerirán como cableados, alcantarillas, recolección de basura y transporte, entre todos los demás.

No hace falta mucha más explicación para entender el sinsentido que el mercado ha organizado de esa manera sin mayor criterio urbanístico ni del bienestar general de las ciudades y de las gentes que las habitan. Se ocupa planificación con criterio público y se requiere para beneficio general, porque no hay competitividad futura posible en un territorio que se deteriora.

Estos temas fueron abordados al cierre del 2025 en una actividad necesaria organizada por la Escuela de Economía, en conjunto con la Comisión Económica para América Latina (Cepal) y con el apoyo a la Municipalidad de San José. El foro, que trajo a voces experimentadas de la región, puso a soñar a los Gobiernos locales costarricenses con inspiradoras experiencias de éxito, y también de fracasos, en ciudades como Medellín, Quito, Bello Horizonte, Buenos Aires y Monterrey.

La plusvalía
 

Para empezar a soñar con ciudades bien planificadas, disfrutables y que sumen al bienestar de sus poblaciones, hay que empezar por calcular la plusvalía del suelo urbano. El sector privado lo sabe hacer muy bien, pero el sector público no y ese es el problema.

Al respecto, la economista Román Forastelli señala que conocer cómo se forman los precios de los bienes inmuebles y del suelo es un conocimiento indispensable para poder gestionar el desarrollo del territorio, y para las que diseñan y evalúan las políticas de desarrollo urbano y de vivienda.

Entonces, si lo que da valor al suelo es el proceso de transformación urbanística generado por las condiciones externas al esfuerzo del poseedor y también las resultantes del esfuerzo de la sociedad en conjunto (infraestructura con inversión estatal, obras públicas, redes viales, normativas de aprovechamiento, etc.), cabe preguntarse: ¿quién debe pagar por los costos de la urbanización y el desarrollo del territorio?

El caso de Medellín

Beatriz Rave es decana Facultad de Arquitectura de la Universidad Pontificia Bolivariana y conoce de muy cerca el proceso de transformación que sufrió la ciudad de Medellín de 2,6 millones de habitantes. Ella ha sido líder en los procesos de la ciudad como directora de Planificación Integral del Área Metropolitana y desde el sector privado como gerente general de la Empresa de Vivienda e Infraestructura de Antioquia, también ha liderado diversos proyectos inmobiliarios en Medellín.

“Vamos a inspirar sobre el modelo de operadores urbanos y la maravillosa y excelente experiencia que tiene Medellín. Creo que es la única ciudad de América que ha logrado esa transformación”, afirmó Rave, quien participó en el foro “Operadores urbanos para gestión de proyectos de renovación urbana”.

Medellín, hace tres décadas, era una ciudad célebre por ser catalogada como la ciudad más violenta del mundo en los años 90; hoy es por el contrario y como fruto de la cooperación, del trabajo colectivo entre la academia, el sector público y el sector privado, más una visión clara de futuro compartido y una fuerte institucionalidad; el lugar donde “todo florece”.

El éxito de Medellín, aun sin réplica en el continente se basa en una inversión social estratégica en barrios pobres, infraestructura de vanguardia (metro cables aéreos), planes parciales de renovación urbana, innovación y alianzas público-privadas, y la participación ciudadana, enfocándose en la inclusión y sostenibilidad.

La normativa va después, primero son las necesidades  

“Trabajar para la transición y no para la transformación”, señaló Eduardo Aguilar del TEC de Monterrey, quien destacó una lección máxima del trabajo que espera a las ciudades de Costa Rica, particularmente a las principales del GAM, como la capital, San José, o las ciudades de Heredia y la de Curridabat, que fueron parte de la actividad.

Superar los ciclos de los Gobiernos de turno para ponerse de acuerdo en un proyecto común como lo es la ciudad que habitamos.

Sin embargo, el alcalde de San José Diego Miranda Méndez, presente en la actividad, advirtió que para la ciudad capital sigue haciendo falta la figura jurídica que permita precisamente pensar la ciudad fuera de la caja, fuera de las restricciones institucionales y la burocracia que hay en las instituciones públicas y que es innegable.
“Usted veía que uno de los principales retos o uno de los principales riesgos que hablan todos los panelistas tienen que ver con la continuidad de los proyectos y los ciclos políticos que muchas veces interrumpen esa continuidad y no nos permiten planificar como sociedad”, señaló Miranda.

Los operadores urbanos

Para gestionar programas de renovación urbana que requieren mucho de desarrollo de infraestructura, gran capacidad de articulación institucional y continuidad en el tiempo, además de requerir enromes inversiones, muchos países han creado entes (mayormente de naturaleza pública) que actúan como brazos ejecutores de las propuestas incluidas en las herramientas de planificación urbana.

En esa línea, en la primera década del presente siglo nace el concepto de operador urbano, uno al que la Escuela de Economía apela para aportar gobernabilidad y capacidades a los gobiernos locales de Costa Rica en su tarea de planificación urbana.

La Comisión Económica para América Latina (Cepal) lo define como un ente gestor y ejecutor de las políticas de planeación urbana planteadas a escala local. Esta comisión fue creada para garantizar los principios de la función social de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la materialización del principio de distribución equitativa de cargas, los beneficios son parte de las empresas públicas.

Consulte el estudio: Los operadores urbanos públicos: lecciones para el desarrollo de ciudades más inclusivas, justas y sostenibles. Experiencias de Quito, Medellín, São Paulo, Bogotá y La Habana

Un operador urbano ayuda a que el proceso de gestión de suelo cumpla con el interés general y garantizar el derecho a la ciudad, pero también posibilita la generación de riqueza en el proceso de desarrollo inmobiliario, y es una alternativa a la realidad mostrada de que las administraciones de gobiernos locales en sus estructuras regulares tienen grandes limitaciones y falta de algunas destrezas técnicas imperativas para realizar esa gestión de renovación. Como la fina coordinación con el sector privado que es dese hace muchos años el constructor por excelencia tanto de las grandes obras públicas como de desarrollo inmobiliario privado.

Esta es la figura clave para desentrabar las limitaciones que tienen los Gobiernos locales para operar sobre el territorio; donde se cumpla con el interés general y se garantice el derecho a la ciudad.

Eso se consigue mediante el cumplimiento de porcentajes de vivienda social, la inclusión de espacios públicos, equipamientos y el manejo de redes ambientales y de movilidad, de acuerdo a la planificación establecida.

Reacciones de San José y Heredia: en mente el coeficiente de aprovechamiento básico

En lo que respecta a la gestión del suelo, San José como otras ciudades en Costa Rica aun no incursionan en el concepto del derecho a la ciudad, uno que reivindica el derecho colectivo de todos los habitantes a construir, usar, transformar y disfrutar las ciudades de manera justa, inclusiva y democrática.

Lo anterior supondría, por ejemplo, la implementación del coeficiente de aprovechamiento básico, que significaría el poner limitaciones a la cantidad de metros que se pueden construir sobre un terreno urbano, sin compensaciones adicionales al municipio.

Jessica Martínez, gerenta de Gestión Municipal y Desarrollo en la Municipalidad de San José, lo explica y señala que la idea de las ciudades, como São Paulo en Brasil, de establecer un coeficiente básico, que limita el aprovechamiento del suelo para ordenar el crecimiento de la ciudad y garantizar servicios.

“En algunas ciudades se establece como una política urbana el máximo de metros cuadrados que se puede construir hacia arriba. Cuando ya hay un índice de dos, tres, cuatro, cinco..., diez; obviamente hay un aprovechamiento del privado sobre su terreno, un aprovechamiento urbanístico adicional o suelo creado, para lo cual debería haber una contraprestación”, explica Martínez.

En términos prácticos, los desarrolladores inmobiliarios o dueños de edificaciones deberían compensar a la ciudad con zona verde o espacio público habilitado, vivienda social, adaptación de la infraestructura pública, entre otras opciones, cuando sus edificaciones de tres, cuatro, cinco, 20 o más pisos imponen impactos grandes a la ciudad.

Son ideas que suponen proyectos ambiciosos que ponen a soñar a la intrincada realidad institucional. Al respecto, el alcalde de San José, Diego Miranda, advierte que se deben concretar políticas que permitan mayor y mejor participación de la ciudadanía en la toma de las decisiones sobre la ciudad, y que esa política pública se debe generar también desde las diferentes instituciones del Estado, de la Procuraduría, de la Contraloría y de otras municipalidades. La respuesta de las voces expertas presentes en el foro, coinciden en señalar que ciertamente el liderazgo de los Gobiernos locales es vital, así como su determinación y valentía en lograr que las cosas pasen.

Por su parte, la alcaldesa de Heredia, Ángela Aguilar, cree que para un paso transformador como el que se propone, a su ciudad le falta avanzar en la parte jurídica que le permita tener esa autonomía en poder crear.

“En Heredia nosotros tenemos la empresa Servicios Públicos de Heredia, que tiene un 93 % de acciones la municipalidad, no obstante, opera de manera muy independiente y fue creada mediante una ley”, señala Aguilar, mientras trata de imaginar la figura de operadores urbanos en el país.

Y para finalizar, el reconocimiento de la ruta que sigue siendo lo más importante, saber qué queremos de forma colectiva. “Es muy muy importante poder generar ambientes, urbanos que beneficien a la población, que beneficien la salud de las personas y permitan también ese concepto de que lo primero es la peatonalización antes que los vehículos”, concluye la alcaldesa.